提出“活下去”一年后,万科现在活的怎么样了?
  作者:匿名  日期: 2019-12-03 08:59:06   阅读:601

照片来源@ vision china

“这种转变并不是说房地产行业无法生存,而是说房地产行业正在寻找第二条增长曲线,总体上是乐观的。”最近,在万科35周年晚会上,董事长余亮回顾了万科的发展历程,总结了经验,展望了未来。在晚会前的媒体交流会上,他还介绍了万科在提出“活”一年后的进展,技术改造的成果也首次公布。

余良提到,万科自1994年以来的不懈努力,最终使其成为中国乃至世界上最具影响力的住宅企业。但目前,万科似乎又在增加。

于亮在讲话中提到,在战略选择方面,万科自1994年以来一直坚定不移地做减法,专注于主营住宅开发业务,销售除主营业务以外的所有业务。正因为如此,当房地产黄金时代到来时,万科成为了准备最充分的玩家,并最终成为国内乃至世界上最有影响力的住宅企业。

余良认为,“万科减法”一直是中国企业坚定不移实施战略定位的典型案例。去年下半年,万科的内部会议文件被曝光。余良提出要“集中力量融合”,巩固和升级基本方案。"万科未来十年的基本规划是住宅开发."余良还提到,已经三年没有找到成熟商业模式的企业可以停止这样做,它似乎又开始“减法”。

但后来,万科管理层多次强调,“汇聚和聚焦”不是“砍树”,而是“修剪和剪叶”。新业务仍需完成。事实上,早在2012年,万科就正式提出了“城市配套服务提供商”战略,并启动了相关多元化战略。在2018年的半年业绩会议上,万科总裁朱九生首次提出万科“处于创业的第三阶段”。其目标是继续围绕城市发展和客户需求构建第二条增长曲线。与此同时,万科已经开始转变为一个“良好的生活服务提供商”。

万科最有希望的第二条曲线是房地产服务和物流仓储。尽管规模并不太大,甚至一些新进入的企业也没有在报表中得到反映,余亮认为转型并不容易,对企业成功与否的判断不应该仅仅包括财务报告数据。“对万科来说,大树有大树的功能,草有草的地方。只要每个部分都能在自己的领域尽最大努力,我们就能成功。”

南方区域商业集团高级副总裁兼首席执行官孙嘉表示,万科团队经过反复讨论,认为城市更新是中国主要城市下一阶段的重要发展领域。其核心理念是尊重历史文脉,保存城市记忆,创造公共空间,振兴城市。

自2015年起,万科开始在北京开展这项新的城市更新业务。万科集团高级副总裁兼北方地区首席执行官刘晓去年7月透露,北京万科的“股票更新计划”在北京地区投资了200亿元人民币,赢得了约16个项目。未来三年,北京万科还将提高现有资产改造投资率,每年100亿元。目标是在三年内持有400-500亿元的现有资产改造项目。

孙嘉透露,万科目前已经在广州成功建成永清广场项目,深圳南投旧城改造也在有序推进。这样的旧城改造项目将成为万科的新增长点。万科也在尝试一个以tod为代表的大型复杂项目,即在轨道上建造房产。如果这个项目突破,它也会给传统的开发业务带来新的增长曲线。

到目前为止,万科已经进入物流地产、长期租赁公寓、养老甚至滑雪度假等相关领域。余良表示,目前万科在中国的物流业仅次于全球领军企业普罗斯,冷链已经成为该国四年来的第一条。在集中的长期租赁公寓市场份额也是第一位的。余良说,业内估计目前有1万亿元的长期公寓市场,预计未来将达到3万亿元左右。市场空间仍然很大。

9月25日上午,万科企业有限公司宣布,2019年第二期住房租赁专项公司债券的最终票面利率设定为3.55%。根据万科此前的公告,此次发行的债券是80亿元住房租赁专项公司债券的第四阶段,规模不超过25亿元,期限为5年。其中,17.5亿元用于公司房屋租赁项目的建设和运营,扣除发行费用后的剩余部分用于补充公司营运资金。

公告显示,此次债券融资投资的房屋租赁项目分布在北京、上海、大连、东莞和沈阳,包括重资产项目和集体土地房屋租赁项目。其中,重资产项目有北京玉云地图集项目、上海徐泾北项目、大连橡塑项目、大连玉城项目、东莞虎门紫园项目和沈阳玉园项目。这些重资产项目只能在完工后自我维持,只能用于租赁。集体土地和房屋租赁项目为北京草桥项目。万科通过租赁获得集体土地和房屋租赁项目的经营权。完工后,只能用于租赁,不能出售到国外。

随着科技的不断进步,传统房地产行业也开始加快拥抱科技的步伐。上周,万达利用全息投影、大数据和虚拟现实等前沿技术展示了其在商场数字化改造方面的最新成就,引起了广泛关注。在媒体交流会上,万科高级副总裁兼物业部首席执行官朱保全也介绍了万科的技术改造成果,并发布了算法平台“菩提”。

"房地产技术的时代已经到来."朱保全说,在人口减少和就业观念转变的背景下,高劳动力成本已经成为房地产业的一个共同痛点。然而,bim、ai、物联网等技术日益成熟。它们可以结合实际情况,促进房地产技术的地面应用,使房地产行业可以朝着精细化和智能化的方向发展,也有可能降低成本。

他相信在未来,每家公司都将成为一家科技公司。万科还将主动全面拥抱技术变革,打造数字万科,打造房地产技术平台。“无论下一步是应用5g还是物联网技术,我认为房地产领域可能会酝酿一个非常大的机遇。”朱保全说。

他透露:“万科有一个名为“沃土计划”的秘密武器,这是一个9年计划,将以公司的名义进行投资。孙嘉执掌万科三年,完成了基于万科的一系列内部布局。目前,万科已经引进人工智能、物联网和云计算等相关领域的专家,建立了核心科技团队。我将负责接下来的3到6年。”

据了解,“沃土计划”是万科在2016年1月推出的信息化和数字化战略。根据万科技术授权发展路线图,从2016年到2018年,实现信息化:打基础,建设能力,服务万科业务发展;从2019年到2021年,实现数字化:建立联系,促进共享,充分实现数据价值;从2022年到2024年,实现智能化:创造价值,应用智能化,为行业搭建生态平台。

2018年,万科和微软签署了战略合作备忘录。双方计划在智能物流、智能家居和智能退休等领域进行合作。同时,万科还投资了美国一家知名的房地产孵化器,并通过它从硅谷获得了相关数据。

在新闻发布会上,万科的技术算法平台“菩提”首次发布。该平台涵盖了智能建筑、智能建筑工地和智能客户服务等多个场景。它将为万科带来更好的管理、更高的效率和更有保证的产品质量,帮助万科为客户提供更周到的服务。“我们希望通过菩提在后台的不断学习,我们在房地产开发领域会变得越来越聪明。从早期规划到建筑设计、装饰和场地管理的整个开发过程都可以提供一个算法平台。”朱保全说。

以上海某公园的实际数据为例,经过智能运营后,公园经营者减少了40%,路灯能耗减少了75%,车库能耗减少了52%,收入增加了5%,每年直接带来数百万的成本节约和效益。

余良还透露,该公司未来的房地产业务将从劳动密集型转向技术密集型,并将承载各种城市服务。今年4月,媒体报道称万科正考虑分拆其物业管理业务,但余亮否认了这一说法。“如果万科地产以传统地产公司的模式上市,我绝对不同意。我必须等到万科地产成为城市服务提供商后才能上市。它必须不同于传统的物业公司,其价值能够在市场上得到充分肯定。房地产行业有潜力在未来达到1000亿元的市场价值。我们希望在讨论上市之前拥有坚实的技术基础和实力。”

回顾过去,余亮提到万科上市以来,营业收入和净利润的年复合增长率分别为27.8%和30.8%。同时,公司的年复合纳税增长率为43.2%。自上市以来,公司累计分红574亿元,远远超过历年261亿元的股权融资额。它仍然是中国a股上市公司中持续盈利时间最长、持续现金股利时间最长的公司。

然而,万科的市值远低于贵州茅台、海天酱油等消费企业。一些投资者打趣说,过去卖房子的人不如卖酒的人好,但现在连卖酱油的人也不如了。对此,余亮说,“的确,很多人都不相信。事实上,我很确信。我也很高兴看到这样的结果。原因很简单。如果一家公司能满足成千上万个家庭的需求,它的服务就能成为普通人的首选。这是为了创造真正的价值。这样的公司值很多钱。无论是白酒、酱油还是房子,所有企业都应以此为目标。”

他甚至说:“海天酱油给了我们希望,因为从收入的角度来看,万科可能是它的17倍,利润是它的7倍。市场定价和评估是公平合理的,这给了我希望。”

万科的收入和利润是多少?根据半年度报告,万科上半年销售总额为3340亿元,稳定排名第二,同比增长9.6%,为近年来最低增长率。收入1393亿元,同比增长31.5%,排名第四,与前三大差距较大,恒大下跌近900亿元。母公司净利润为118亿元,同比增长42.6%,排名第五,比中国第一大航运公司少100亿元,而中国航运公司收入为849亿元。

尽管万科净利润增速居行业首位,但净利润仅为8.5%。根据flush ifind的数据,万科销售规模在百强住宅企业中排名第93位,2019年上半年全行业净利润接近12%,百强为12.10%。

为了巩固基础市场,万科上半年在土地市场保持活跃。截至2019年6月30日,万科新项目总股本溢价约为649.8亿元,同比增长12.38%。在中国指数研究院公布的土地收购排名中,万科今年前八个月以1260亿元的土地收购量位列第一,排名已经连续两个月跃升。

然而,与万科前几年的表现相比,今年上半年的征地方式已经相对“佛教化”。905亿元的支出仅占销售额的27%,不仅低于住宅龙头企业的平均速度,而且与万科过去三年的57.2%、61.5%和42.3%的数据相比几乎减半。

万科执行副总裁兼首席运营官张旭在中期业绩会议上坦率承认,他的确非常谨慎,“我认为我们没有采取积极征地的风格。”据介绍,万科的战略一直由两个阀门控制,一个是自身的现金流状况,另一个是销售收入状况。由于目前的平均地价仅占销售价格的30%多一点,万科将把征地支出控制在30%左右,今后的征地仍将遵循这一规则。

他还说:“没有固定的征地计划。更多的地方是城市群、城市圈、长江三角洲、珠江三角洲和大湾地区,那里工业发展迅速,345线沿线的城市肯定不会进入。万科今年的建筑面积与去年大致相同,因为它去年占用了大量土地,今年应该会继续稳步发展。”

事实上,对于今年的住房企业来说,“过冬”在粮食储藏中的重要性是不言而喻的。根据数据,万科在上半年开始撤资。经营活动净现金流量从负向86亿元增长,同比增长102.16%。自我生成能力大大增强,但资产负债率仍为85.3%,需要进一步优化。(本文从钛媒体开始,作者|史万嘉)

欲了解更多精彩内容,请关注钛媒体微信号(id: taimeiti)或下载钛媒体应用。

极速飞艇下注 上海快三 500万彩票 天津快乐十分 吉林快3投注